【购物中心】陆老师划重点：购物中心现场管理与物业管理4大要点

    陆老师划重点：购物中心现场管理与物业管理4大要点

5月25日，由联商网、搜铺网和知了壳主办的，针对购物中心和百货店总经理、副总、营运部门总监，品牌商、服务商高管等的，就购物中心精细化运营管理在杭州·雷迪森铂丽大饭店正式开课。

在“购物中心现场管理与物业管理”方面，联商·知了壳培训团主任、苏州知了壳商业管理公司总经理、kids too亲子餐吧总经理陆兴泰总结了4大点。主要帮助业内人士了解购物中心发展趋势。学习购物中心开业后的基本运营管理—商户调整和运营管理，以及了解物业管理—一般不被人重视的工作板块。

毕竟，目前购物中心正在走百货的老路：好场子一铺难求，坏场子一商难留。遇到了招商难，并且不断降低商务条件。运营团队专业能力不足，不能实施对于购物中心有效管理。同质化严重。收益低。两极分化等多重问题。

课程笔记：

一、购物中心商户调整

购物中心的调整：主动调整和被动调整。

主动调整：商户/品牌升级。区域改造和调整。动线调整。因业绩主动清退。业态比例因市场调整。超级主力店压缩。引进标杆品牌商。

被动调整：商户经营不好要求降租金。商户希望更换品牌。商户希望更换业态。商户要求缩/扩面积。商户提出撤场。商户逃离。定位改变而进行调整。

调整原则：满足定位原则、数据支撑、整体规划、满足租金逐步增长、满足商户/品牌级次逐步提升。

调整重点：提高商户经营能力（经营辅导）。优化平面和动线，改善客流走向。利用调整增加营业面积。引进优质商户/品牌。引进标杆商户/品牌。防止大面积撤铺和逃铺。

总原则：购物中心健康发展，对于健康的理解。

调整后评估：五个评判维度。

1、业态是否更加丰富。2、业态组合是否更加满足定位需求。3、租金收益是否稳步增长或不下降。4、购物中心营收是否更加稳定。5、精准定位下的顾客需求是否得到满足 顾客感受是否更好。

二、购物中心日常现场管理

运营现场管理的核心：1、人：员工和消费者。2、货：商品和服务。3、场：经营环境和秩序。

日常管理核心：巡场（日、周、月）

1、日巡场：及时检查和发现问题，快速处理，防止问题扩大。

2、周巡场：专项检查（譬如消防、空调、排油烟系统等），关注店铺经营情况。

3、月巡场：各部门联合巡检，全面。

巡场过程中的各项工作需落实责任部门和责任人，和绩效考核相结合。

购物中心跟百货店现场管理最大的区别：购物中心的空间比百货大很多，购物中心内的商户，主要做好门店内的管理，公共空间需要购物中心管理方来统一管理。

所以，为配合上述营业行为，购物中心管理方，还必须根据各自的建筑特点和动线安排做好以下重要的开闭店工作：

1、9:00 管理方代表在主要的员工通道迎接员工到岗

2、9:30 购物中心营业前各项检查：设备，场内外通道，门锁

3、10:00 进入营业时间

4、21:45 营业结束准备 关闭次通道，根据场内情况确定空调等设备关闭时间，广播提示营业即将结束

5、22:00 营业结束 按照预先设定的线路从顶楼开始清场。引领场内滞留顾客离开商场。清场结束后，开启场内的布控设备。锁闭所有对外通道门锁。保证继续营业商户的进退场通道畅通。夜班值班人员工作程序启动。

巡场12字要诀：天、地、墙、气、温、光、柜、样、货、言、行、装

三、购物中心的未来—智能化运营管理简单介绍

智慧运营系统的主要内容：

1、销售系统：数据采集、数据分析、智能bi报表。

2、客流系统：客流采集、客流分析、定位系统、地图制作、地图引擎。

3、运营系统：运营管理平台、广告平台、会员系统、移动支付、定制化服务、排号系统、认证系统、车辆管理系统、票务系统、游戏。

4、物业管理系统：消防系统、防盗监控、门禁管理、停车管理（有的放在运营平台上）、客流管理（有的放在运营平台上）、暖通空调、公共照明、夜景照明、给水排水、电梯运行、变配电管理和能耗管理。

四、未来三年零售业发展的总体趋势

1、线上线下进一步融合，电商的概念消失，实体零售业全面复苏并进一步洗牌

2、中国消费潜力巨大，推动零售业进行消费升级

3、高科技甚至是黑科技不断被应用到零售业，未来的零售业更加智能更加聪明更加傻瓜

4、基于新零售的理念，运营和服务品质会大幅提升

5、社交功能成为新零售业的一个核心要素

6、社区商业会得到进一步的发展，新的商业格局形成

7、线下零售业最大的载体一定是购物中心

8、目前的两大主要实体零售业百货和超市都将遇到困难，整体萎缩，开始分化，小型超市有极强的生命力

9、集合店极速发展，甚至会替代和分解百货和超市两大主力店

10、商业跨界：不能卖书的咖啡馆不是好的服装店

11、实体零售业重塑价值

12、娱乐餐饮和休闲类业态在购物中心内的经营面积占比越来越高

13、各类奥莱店、工厂店、折扣店迅猛发展

14、艺术品走下神坛，开始进入实体零售店和家庭

15、文创类业态得到青睐（但赚钱模式是个问题）

16、匠人精神回归

购物中心的发展趋势：新零售的概念开始进入购物中心。去主力店。定位精准。深度运营管理。新技术的采用。全渠道。连锁性购物中心拥有自己的商户和品牌。

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