【购物中心】百年老店在路上 世茂商业资产优化与存量改造新途

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    百年老店在路上 世茂商业资产优化与存量改造新途

政策调控、融资收紧、市场下行、债务压力……对于地产商们而言，刚刚过去的2018年波澜不断。

对于这一年，有人曾如斯评判：这是过去十年里最差的一年。

有人放缓脚步，有人奋起直追。有人焦虑踟蹰，有人改弦更张。地产众生百相，地产商们仍在找寻新的突破口，以求能够“活下去”，新的发展契机却也暗藏其中。

随着存量时代的到来，地产行业迎来新的发展浪潮。住宅业务艰难前行，商业地产开始大行其道。

“规模即话语权”的声音犹在耳畔，即使市场波动不定，无论是在住宅还是商业上，地产商们对于规模和速度的追求总是充满热忱。

此间，花大力气在存量改造上的世茂显得别具一格。

有人曾说，房地产行业这是一个容易流行也容易淘汰的行业。随着消费需求变得更加多样复杂，世茂商业也不得不随之做出改变。

对于旧项目不断更新改造，恰好契合着世茂“要成为一个百年老店”所需要的强大适应市场能力。

2018年9月28日，经历重生的上海世茂广场面世，工程耗时一年，投资超过3亿元。这座由百货大楼变身而来的购物中心，不仅迅速在上海历史最悠久的商圈南京东路步行街成为热点，同时，也开启了世茂商业“大象转身”的序幕。

旧项目升级

“规模至上”依然是地产商们发展的信条，一线城市优质项目难以获得，众多房企纷纷选择沉入三四线继续谋求规模发展。与此不同的是，世茂商业把存量改造作为重要发展策略，其2018年关键词是“更新”。

始建于2007年的上海世茂广场历经十余年风雨，随着百货行业的日暮西山，这个项目也面临着经营上的难关，如何破题是个考验。世茂的选择是不破不立，决心对上海世茂广场来一次大改造。

巧合的是，虽然上海世茂广场曾是百货大楼出身，但最初却是以购物中心为基础建造的。这也就为项目重新回归购物中心属性，大范围改造其结构、动线、外立面等提供了可行空间。

改造设计交给了世界知名建筑事务所kokai studios，整个项目引进“剧院”这一设计理念，改造后的外形更加与日益年轻化的消费群体相切合。

此外，上海世茂广场还在招商方面进行了大换血式更换，90%以上的品牌实现了替换，纳入了大批契合市场消费口味的品牌，包括nike全球旗舰店、乐高等。

从内到外的大改短期内无疑会让世茂“破费”不少，仅是一年半施工期的租金损失便不是一笔小数目。不过，从长远看来，不断地更新，主动与时下消费市场融合，不失为是长久保持商业项目活力与保障收益的一个有效方法。

在距离开业近3个月之际，上海世茂广场已与112家品牌签下了入驻合约，完成签约率100%，其中多个品牌为首进上海乃至首进中国。

对于登陆资本市场之前就已经踏足商业地产的世茂而言，上海世茂广场仅是其偌大商业版图中的一个项目。在沉淀了上海世茂广场的改造升级经验后，世茂商业2018年逐步开始了对其他存量物业进行改造升级。

2018年12月28日，历经75天半封闭改造的昆山世茂广场升级推新。此次改造涉及面积1.3万平方米。与上海世茂广场相同的是，昆山世茂广场同样引入了新的理念，增加了30多家新品牌。

目光转向700公里外的南昌，同样在年初进入项目调整阶段的南昌世茂广场是世茂商投首个在营改造项目。历经一年，涉及引进、调整、重装及部分装修的商户共171家，面积达2.58万平方米。改造过后，租户品牌数量由原113户增加至189户，开业率达95%，招商替换率达91.29%。

伴随着整体市场商业存量激增、未来优质区域项目增量拓展越来越困难，在获取新项目以外，似乎也不妨可以转变一下思维，分出一部分精力放在如何打好手里的牌上。

以上海世茂广场为例，经过改造之后的它在贴合市场的同时能够更有效对接资本，促使项目运营收益最大化。

新模式扩张

不能否认的是，2018年同样是世茂在全国范围内取得突破的一年。

虽然一边在不断更新旧项目，但另一方面，世茂同样深谙“广积粮”对于商业地产发展的重要性。获取优质项目，寻找市场突破，世茂商业踏出的每一步都踩在了正确的节点上。

2018年3月26日，世茂深港国际中心项目开工活动在深圳市龙岗区世茂深港国际中心现场成功举行，世茂商业顶级产品线“世茂国际中心scc”首落深圳。

在房地产行业中，好项目大多可遇不可求。事实上，在当下一线城市难以突破的市场形势下，许多房企纷纷转向了热门的二线城市。如此一来，不仅获取项目的难度有所降低，收益同样能够有所保障。

作为商业地产的老手，世茂显然不会错过二线城市这个市场。2018年4月26日，位于青岛市城阳区的世茂·公园美地商业地块的世茂52+成功奠基。

8月15日，成都世茂广场奠基，这是世茂在成都的第二个商业项目，也是世茂商业在西部区域的第一座世茂广场。12月29日，世茂商业在南京的首个自持项目雨花世茂52+开业。

截至2018年底，世茂商业已布局全国26座城市、48个商业项目，已投资的商业总建筑面积近450万平方米。

版图不断扩大的同时，世茂商业苦炼内功。继2017年发布四大商业产品线及两大写字楼产品线，并提出“为城市的大生活”的品牌理念后，世茂商业再度推陈出新，在2018年发布“文化+、活力+、体验+、科技+”系列计划。

与大多数地产商们一样，世茂在布局商业项目时大多数采用的也是重资产商业模式。不过，以“重商”的方式进行规模扩张对于房企的经营、资金等诸多方面都是挑战。对此，世茂在2018年开始逐渐尝试管理输出模式，慢慢开始“试水”轻资产。

2018年9月20日，上海世茂商投与扬州新中置业就扬州凤凰水街项目签订购物中心管理合同。据了解，扬州世茂广场是世茂商投首个轻资产管理输出项目。

模式上，世茂商投将以输出管理的形式，为凤凰水街项目提供从招商、推广到运营管理的全流程支持。

资料显示，凤凰水街项目总投资50亿元，占地250亩，毗邻瘦西湖风景区。世茂商业计划在此打造出一个当地传统文化与现代元素相融合的旅游商业综合体。

对于房企而言，虽然轻资产的收益较少，但却能达到以较少的投入达到规模迅速扩张、品牌不断输出的效果。

首个轻资产输出项目出现后，世茂商业的轻重资产天平终于开始逐渐发生倾斜。

可以预见的是，随着轻重资产的交叉发展，世茂商业的发展也将进入一个崭新的阶段。

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